Текущая динамика цен на квартиры в Москве позволяет строить планы по приобретению жилья в перспективе на 1-3 года.
Постепенное насыщение рынка жилья в Москве предложением и понижение ипотечных ставок сделали покупку квартиры в столице более доступной для граждан, нежели когда либо. В то же время инвестиционная привлекательность московского жилья снизилась: наблюдается уменьшение доходности по спекулятивным сделкам и по аренде.
С какой динамикой цен на квартиры в Москве встретит рынок жилья свой 30-летний юбилей?
Итак рынок недвижимости России постепенно приближается к очередной юбилейной дате — 30-летию со дня второго рождения. Дата первого дня рождения нигде не зафиксирована — это было много веков назад. Вероятно, отсчет нужно вести с появления в России первой земельной книги. Рынок ипотеки появился, наверное, вместе с первой закладной.
Но зато мы точно знаем, когда он был ликвидирован — 7 ноября 1917 года, когда произошла революция и когда вся земля, вся недвижимость перешла в руки народа, а если быть более точным — в руки государства. Новая власть (мы сейчас не будем уточнять конкретные даты принятия соответствующих решений и законов) объявила частную собственность вне закона, и осталась личная собственность и государственная с ее различными интерпретациями.
Квартирному рынку де-юре 28 лет
И вплоть до 1991 года продать-купить можно было только то, что находилось в личной собственности — дом или дачный домик. И можно было обменять право проживания в одной квартире на право проживания в другой. Продать, купить, сдать в аренду де- юре квартиру было нельзя. Можно было построить квартиру в кооперативе, но де-юре вы являлись собственником пая, а не собственником кооперативной квартиры. Соответственно все сделки осуществлялись только с паями. И понятия «недвижимость» юридически не существовало. Люди могли обмениваться правом на проживание. Но, как это ни удивительно, доплата за обмен квартиры или комнаты нигде не учитывалась и законом не предусматривалась.
То есть рынок недвижимости существовал де-факто, но не де-юре. И так было до 1991 года до вступления в силу закона о собственности, который реабилитировал частную собственность и провозгласил правовое равенство всех видов собственности.
Предложение растет, спрос стабилизировался
С тех пор, а прошло уже 28 лет, рынок недвижимости претерпевал взлеты и падения цен и спроса, но никто бы не мог предположить, что понадобится почти 30 лет, чтобы он смог наполниться предложением, которое бы позволило обеспечить некую стабильность в ценовом плане.
Конечно, нельзя сказать, что он достиг уровня развития западных стран, поскольку по обеспеченности современной жилой недвижимостью из расчета на 1000 жителей, и по обеспеченности нежилой недвижимостью (офисными, торговыми, складскими помещениями) в России (в целом, так и по статистике отдельно взятых регионов и городов) отсталость сохраняется, хотя и быстро сокращается.
Цены на квартиры в Москве завышены в 2 раза
Согласно общепринятым международным стандартам, стоимость жилья в городе (стране) должна быть примерно равна средней зарплате (в городе, в стране соответственно). Это показатель доступности жилья для среднестатистического человека.
В Москве средняя зарплата, согласно данным Мосстата, составляет около 92 тыс. рублей. Примерно столько же должен стоить квадратный метр жилья в теории. Но на самом деле рынок предлагает более высокие цены. То есть цена квадратного метра по-прежнему завышена по отношению к международным стандартам в 2-3 раз, если привязываться к официальной средней зарплате.
То есть рынку жилья в Москве есть к чему стремиться по-прежнему.
Можно сказать, что по мере насыщения рынка жильем современного типа динамика цен на квартиры в Москве будет корректироваться в сторону понижения в соотношении к заработной плате. Хотя, правильнее было бы и более корректно думать, что заработки москвичей будут постепенно приближаться к текущей средней стоимости квадратного метра — в частности к 200 тыс. руб.
И хотя операторы квартирного рынка периодически пытаются оживить спрос вбросом соответствующих заявлений и прогнозов, но реальность такова, что видимых предпосылок к росту цен нет и не будет в обозримой перспективе. Это как раз позволяет планировать желательные покупки в перспективе на 1-2 года.
