Воскресенье, 29 января, 2023

Creating liberating content

Функции технического заказчика и...

По просьбе подписчиков портала "Бизнес в Москве" публикуем разъяснения юриста о техническом заказчике...

Самозанятые смогут вступать в...

Предложено в Федзаконе «О саморегулируемых организациях» предусмотреть возможность включения в состав членов СРО с...

Новые правила маркировки рекламы...

В 2023 году начинают действовать в полной мере новые правила маркировки рекламы в...

Если специалиста СРО забрали...

Минстрой разъяснило, что делать если специалиста СРО, включенного в нрс забрали на службу...
ДомойНовостиНедвижимостьКупить квартиру в...

Купить квартиру в Москве: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку?

Принимая решение о приобретении квартиры в ипотеку в Москве, человек всегда стоит перед выбором: что лучше – вторичка или новостройка?

Попытаемся ответить на этот вопрос с помощью несложных расчетов и простых примеров. 

Динамика цен на квартиры в Москве и ипотечные ставки располагают к покупке жилья для собственных нужд

Для начала оговоримся, что сегодня никаких видимых причин для роста цен в Москве нет. Главным условием такого роста, как показывает опыт предыдущих лет, является дефицит предложения и рост доходов населения. Второе не светит однозначно в течение как минимум ближайших 4 лет. А первое возможно лишь в том случае, если Москва прекратит строить жилье, что также не реально.

Поэтому если вы решили приобрести квартиру в Москве в ипотеку, то поторопиться это сделать именно сегодня-завтра нет никакой необходимости, если только вас не поджимает жизненная ситуация.

Спешка не нужна еще и потому, что ставки по ипотечным кредитам продолжают медленно, но уверенно снижаться. Об этом как раз говорил и Владимир Путин во время прямой лини 7 июня. По его словам, ближайший ориентир для ипотеки – это 8% годовых, но «мы должны стремиться к 7%».

Сейчас средняя ставка по ипотеке 9% годовых, которая в зависимости от надежности и статуса заемщика, суммы кредита, размера начального взноса, срока ипотеки, статуса приобретаемой квартиры и других показателей может варьироваться от 12 до 6% годовых.

Предложение на вторичном рынке и в новостройках сегодня как никогда велико и существенно превышает спрос, что даже наводит на мысль о возможном снижении цен. Но эту мысль лучше оставить в покое. Напротив, возможна некоторая корректировка в сторону повышения цен в новостройках, что может быть вызвано хоть и небольшой, но все-таки инфляцией.

Также следует помнить, что квартира в новостройке на стадии закладки фундамента предлагается по одной цене, а к моменту ввода она будет стоить дороже. Разница может составлять от 10 до 100% и выше в зависимости от качественных характеристик, местоположения и приоритетов потребителей.

Расчет расходов при покупке квартиры в ипотеку в новостройке за год до планового завершения стройки

Предположим, вы сегодня покупаете квартиру в новостройке за 4 млн. руб. в ипотеку под 10% годовых (квартира – студия в Новой Москве или на окраине Москвы). Сумма кредита – 3,2 млн. рублей (примерный расчет ипотеки). Сдача дома – через года. Но до того, как в нем можно будет жить, пройдет еще как минимум год. Итого – 2 года. За этот период вы заплатите банку 720 тыс. руб., в том числе исключительно за пользование кредитом 620 тыс. руб. и 100 тыс. руб. по основному долгу.

Сама квартира к моменту готовности для заселения может подорожать до 5, а то и до 6 млн. руб. Можно сказать,отличный вариант заработка на покупке новостройки с целью продажи (спекулятивная сделка). Но не спешите делать вывод. Вы еще попробуйте продать новую квартиру в новостройке сегодня и именно с таким наваром.

К тому же не факт, что через 2 года вы станете полноправным собственником квартиры. На практике весь процесс занимает около 3 лет. Плюс надо помнить о рисках, связанных со строительством. А еще придется решать вопрос с банком.

Также надо учесть, что если вы живет в съемном жилье, то за 2 года (мы все-таки надеемся на лучший исход), пока вы будете дожидаться сдачи дома, а потом и вселения, вы заплатите за съемную квартиру 720 тыс. (30 тыс. в месяц).

Плюс около 1 млн. руб. как минимум надо будет заплатить за отделку квартиры. Итого, ваши минимальные расходы за 2 года ожидания квартиры, которую вы приобретете в ипотеку сегодня в новостройке, составят около 2,5 млн. руб.

Для сведения, общая сумма выплат банку только по процентам за 20 лет при получении кредита на указанных условиях составит 4 млн. 211 тыс. Плюс основной долг – 3 млн. 200 тыс. Итого получается около 7,5 млн. руб.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Что произойдет, если вы купите готовую квартиру за те же 4 млн. руб.? К слову, за такую сумму можно найти студию старого образца в старом промышленном районе Москвы (например, около станции метро Шоссе Энтузиастов). Вы сразу в нее переселяетесь, чем лишаете себя удовольствия платить за съемную квартиру 30 тыс. руб. в месяц. Или, продолжая жить в чужой квартире, свою сдаете за 20 тыс. руб. в месяц.

Какой бы вариант вы не выбрали, за 2 года вы сможете уменьшить сумму основного долга (используя высвободившиеся деньги – 10 тыс. руб.) на 0,5 млн. рублей.

Что произойдет, если вы захотите купить квартиру готовую за 6 млн. рублей? Первый взнос у вас будет 13% — все те же 800 тыс. руб., сумма кредита 5 млн. 220 тыс. , срок ипотеки — те же 20 лет. Ежемесячные платежи составят 50 тыс. рублей, из которых 42,5 тыс. руб. (ежемесячно в среднем в течение первых 2 лет) – это оплата процентов.

Сдадите вы купленную квартиру, оставаясь в съемном жилье, или сами в ней будете жить, но ежемесячная сумма расходов у вас будет меньше на 10 тыс. руб. в сравнении с покупкой квартиры в новостройке (первый вариант). Направляя ежемесячно 10 тыс. на оплату основного долга, вы сможете уменьшить сумму основного долга на 250 тыс. руб.

А что, если продолжая жить в съемной квартире, платя ежемесячно 30 тыс. руб., вы купить квартиру за те же 6 млн. руб. в ипотеку, но только через 2 года. К этому моменту вы накопите сумму около 1 млн. 800 тыс. руб. и возьмете кредит в размере 4 млн. 200 тыс., но уже не под 10, а под 8% годовых, как обещал Владимир Путин?

Ваши платежи ежемесячные банку в этом случае будут около 35 тыс. руб. Банку за те же 20 лет вы заплатите за пользование кредитными средствами в размере 4,2 млн. руб. чуть больше 4,23 млн. руб.

Правда, у вас в собственности будет далеко не новая квартира.

Купить маленькую квартиру, а жить в большой съемной

Понятно, что мы здесь не учли расходы по страхованию, по оформлению необходимых документов, но одно ясно — прежде чем вкладывать деньги, надо немного поработать с цифрами, сравнить результаты и сопоставить их с вашими финансовыми возможностями.

Но с другой стороны, а нужно ли вообще приобретать в собственность именно ту квартиру, которая нужна вам для жизни. Или достаточно купить небольшую, недорогую, чтобы она обеспечила вам статус москвича, а нужное вам жилье просто снимать, сдавая свою маленькую недорогую квартиру? В этом случае вы сможете легко передвигаться по Москве в поисках подходящей работы и экономить время (время – деньги) на передвижение.

Кстати, если вам нет необходимости жить на съемной квартире ни до, ни после приобретения квартиры вторички или новостройки, то у вас будут другие суммы расходов. Соответственно и результаты расчетов могут оказаться более располагающими к тому, чтобы поиграть вариантами, прежде чем получить ответ на вопрос: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку.  

Get notified whenever we post something new!

spot_img

Create a website from scratch

Just drag and drop elements in a page to get started with Newspaper Theme.

Continue reading

Функции технического заказчика и СРО

По просьбе подписчиков портала "Бизнес в Москве" публикуем разъяснения юриста о техническом заказчике в строительстве, его функциях и требованиях при вступлении в СРО. Обязанности технического заказчика и требования по вступлению в СРО В ГрК РФ (ред. от 19.12.2022) раскрыто понятие...

Самозанятые смогут вступать в СРО

Предложено в Федзаконе «О саморегулируемых организациях» предусмотреть возможность включения в состав членов СРО с добровольным членством самозанятых для осуществления регулирования их предпринимательской деятельности. Самозанятые смогут вступать в СРО наравне с индивидуальными предпринимателями Подготовлен проект закона об изменении норм Федзакона от 01.12.2007 г....

Новые правила маркировки рекламы в интернете

В 2023 году начинают действовать в полной мере новые правила маркировки рекламы в интернете. Новая норма закона о рекламе вступила в силу с 1 сентября 2022. Но в полной мере ощутить ее действие участники рынка рекламных услуг смогут только...

Enjoy exclusive access to all of our content

Get an online subscription and you can unlock any article you come across.