Принимая решение о приобретении квартиры в ипотеку в Москве, человек всегда стоит перед выбором: что лучше – вторичка или новостройка?
Попытаемся ответить на этот вопрос с помощью несложных расчетов и простых примеров.
Динамика цен на квартиры в Москве и ипотечные ставки располагают к покупке жилья для собственных нужд
Для начала оговоримся, что сегодня никаких видимых причин для роста цен в Москве нет. Главным условием такого роста, как показывает опыт предыдущих лет, является дефицит предложения и рост доходов населения. Второе не светит однозначно в течение как минимум ближайших 4 лет. А первое возможно лишь в том случае, если Москва прекратит строить жилье, что также не реально.
Поэтому если вы решили приобрести квартиру в Москве в ипотеку, то поторопиться это сделать именно сегодня-завтра нет никакой необходимости, если только вас не поджимает жизненная ситуация.
Спешка не нужна еще и потому, что ставки по ипотечным кредитам продолжают медленно, но уверенно снижаться. Об этом как раз говорил и Владимир Путин во время прямой лини 7 июня. По его словам, ближайший ориентир для ипотеки – это 8% годовых, но «мы должны стремиться к 7%».
Сейчас средняя ставка по ипотеке 9% годовых, которая в зависимости от надежности и статуса заемщика, суммы кредита, размера начального взноса, срока ипотеки, статуса приобретаемой квартиры и других показателей может варьироваться от 12 до 6% годовых.
Предложение на вторичном рынке и в новостройках сегодня как никогда велико и существенно превышает спрос, что даже наводит на мысль о возможном снижении цен. Но эту мысль лучше оставить в покое. Напротив, возможна некоторая корректировка в сторону повышения цен в новостройках, что может быть вызвано хоть и небольшой, но все-таки инфляцией.
Также следует помнить, что квартира в новостройке на стадии закладки фундамента предлагается по одной цене, а к моменту ввода она будет стоить дороже. Разница может составлять от 10 до 100% и выше в зависимости от качественных характеристик, местоположения и приоритетов потребителей.
Расчет расходов при покупке квартиры в ипотеку в новостройке за год до планового завершения стройки
Предположим, вы сегодня покупаете квартиру в новостройке за 4 млн. руб. в ипотеку под 10% годовых (квартира – студия в Новой Москве или на окраине Москвы). Сумма кредита – 3,2 млн. рублей (примерный расчет ипотеки). Сдача дома – через года. Но до того, как в нем можно будет жить, пройдет еще как минимум год. Итого – 2 года. За этот период вы заплатите банку 720 тыс. руб., в том числе исключительно за пользование кредитом 620 тыс. руб. и 100 тыс. руб. по основному долгу.
Сама квартира к моменту готовности для заселения может подорожать до 5, а то и до 6 млн. руб. Можно сказать,отличный вариант заработка на покупке новостройки с целью продажи (спекулятивная сделка). Но не спешите делать вывод. Вы еще попробуйте продать новую квартиру в новостройке сегодня и именно с таким наваром.
К тому же не факт, что через 2 года вы станете полноправным собственником квартиры. На практике весь процесс занимает около 3 лет. Плюс надо помнить о рисках, связанных со строительством. А еще придется решать вопрос с банком.
Также надо учесть, что если вы живет в съемном жилье, то за 2 года (мы все-таки надеемся на лучший исход), пока вы будете дожидаться сдачи дома, а потом и вселения, вы заплатите за съемную квартиру 720 тыс. (30 тыс. в месяц).
Плюс около 1 млн. руб. как минимум надо будет заплатить за отделку квартиры. Итого, ваши минимальные расходы за 2 года ожидания квартиры, которую вы приобретете в ипотеку сегодня в новостройке, составят около 2,5 млн. руб.
Для сведения, общая сумма выплат банку только по процентам за 20 лет при получении кредита на указанных условиях составит 4 млн. 211 тыс. Плюс основной долг – 3 млн. 200 тыс. Итого получается около 7,5 млн. руб.
Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке
Что произойдет, если вы купите готовую квартиру за те же 4 млн. руб.? К слову, за такую сумму можно найти студию старого образца в старом промышленном районе Москвы (например, около станции метро Шоссе Энтузиастов). Вы сразу в нее переселяетесь, чем лишаете себя удовольствия платить за съемную квартиру 30 тыс. руб. в месяц. Или, продолжая жить в чужой квартире, свою сдаете за 20 тыс. руб. в месяц.
Какой бы вариант вы не выбрали, за 2 года вы сможете уменьшить сумму основного долга (используя высвободившиеся деньги – 10 тыс. руб.) на 0,5 млн. рублей.
Что произойдет, если вы захотите купить квартиру готовую за 6 млн. рублей? Первый взнос у вас будет 13% — все те же 800 тыс. руб., сумма кредита 5 млн. 220 тыс. , срок ипотеки — те же 20 лет. Ежемесячные платежи составят 50 тыс. рублей, из которых 42,5 тыс. руб. (ежемесячно в среднем в течение первых 2 лет) – это оплата процентов.
Сдадите вы купленную квартиру, оставаясь в съемном жилье, или сами в ней будете жить, но ежемесячная сумма расходов у вас будет меньше на 10 тыс. руб. в сравнении с покупкой квартиры в новостройке (первый вариант). Направляя ежемесячно 10 тыс. на оплату основного долга, вы сможете уменьшить сумму основного долга на 250 тыс. руб.
А что, если продолжая жить в съемной квартире, платя ежемесячно 30 тыс. руб., вы купить квартиру за те же 6 млн. руб. в ипотеку, но только через 2 года. К этому моменту вы накопите сумму около 1 млн. 800 тыс. руб. и возьмете кредит в размере 4 млн. 200 тыс., но уже не под 10, а под 8% годовых, как обещал Владимир Путин?
Ваши платежи ежемесячные банку в этом случае будут около 35 тыс. руб. Банку за те же 20 лет вы заплатите за пользование кредитными средствами в размере 4,2 млн. руб. чуть больше 4,23 млн. руб.
Правда, у вас в собственности будет далеко не новая квартира.
Купить маленькую квартиру, а жить в большой съемной
Понятно, что мы здесь не учли расходы по страхованию, по оформлению необходимых документов, но одно ясно — прежде чем вкладывать деньги, надо немного поработать с цифрами, сравнить результаты и сопоставить их с вашими финансовыми возможностями.
Но с другой стороны, а нужно ли вообще приобретать в собственность именно ту квартиру, которая нужна вам для жизни. Или достаточно купить небольшую, недорогую, чтобы она обеспечила вам статус москвича, а нужное вам жилье просто снимать, сдавая свою маленькую недорогую квартиру? В этом случае вы сможете легко передвигаться по Москве в поисках подходящей работы и экономить время (время – деньги) на передвижение.
Кстати, если вам нет необходимости жить на съемной квартире ни до, ни после приобретения квартиры вторички или новостройки, то у вас будут другие суммы расходов. Соответственно и результаты расчетов могут оказаться более располагающими к тому, чтобы поиграть вариантами, прежде чем получить ответ на вопрос: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку.
