Как открыть общепит в торговом центре: правила для арендаторов помещений

0
243
ресторан в торговом центре

Ничего безобразнее быть не может, чем открытие общепита в торговом центре (ТЦ) на правах арендатора, считает бизнес-консультант и управляющий сетью ресторанов в Москве Николай СТУКАЛОВ.

Топ главных ужасов про ТЦ 

Что же скрывается под внешней оболочкой благополучия и популярности ресторана  или кафе, расположенного на арендованных площадях в торговом центре?  

не стоит рассчитывать, что вы сможете пользоваться всем техническим потенциалом торгового центра 🙂

Аренда помещения под общепит в торговом центре 

-Если кто-то думает, что цена аренды помещения при открытии общепита в торговом центре меньше, чем в отдельностоящих зданиях, то этот человек сильно ошибается, — рассказывает Николай СТУКАЛОВ, имеющий 10 лет опыта в ресторанном бизнесе. — Кроме стандартной минимальной суммы аренды, маленькой которую уже назвать нельзя, с арендатора будут снимать процент с оборота заведения, за которым администрация будет очень пристально следить и обяжет предоставлять полную информацию в виде отчетов или, как многие начинают делать, ставить дополнительное оборудование и soft на ваши кассовое оборудование и кассовые программы.

Эксплуатационные расходы и прочие сборы 

Содержать армию технического персонала, который зачастую в таком количестве не нужен, для любого ТЦ достаточно проблематично, и, естественно, все это падает на плечи арендатора! Но не стоит рассчитывать, что вы сможете пользоваться всем техническим потенциалом торгового центра 🙂

В задачу сотрудников ТЦ не входит обслуживание арендуемого помещения и оборудование арендатора. Все проблемы технического характера арендатору придется решать самостоятельно, своими силами.

Причем коммунальные платежи рассчитываются всегда по очень высоким тарифам, для того чтобы ТЦ смог перекрыть собственные расходы на нужды всего здания, с его большим количеством технических помещений, вестибюлей и коридоров.

Маркетинговые сборы и клининговые услуги

Маркетинговые сборы, причем все форматы внутренней и внешней рекламы в ТЦ, оплачиваются отдельно по прайсу 🙂

Услуги клининговой компании за уборку фасада… прилегающей территории и т.д. Причем, обычно офис клининговой компании находится в торговом центре и они с ним «очень тесно» связаны,  и прайс такой компании намного выше рыночных цен :-). При этом не запрещается использование другой, сторонней компании.  Но есть целый ряд ограничений, по которым привлечение альтернативной клининговой службы физически очень проблематично, а зачастую невозможно.

Инструкции торгового центра — сборник карательных мер   

Мало того, что все эти инструкции и положения вместе – это объем «полного собрания сочинений А.С. Пушкина», так они еще и меняться могут в процессе работы.

Доходит до смешного… Запрашивали как-то на одном из объектов независимую пожарную проверку, причем сотрудников МЧС вызывали. Так они сами были очень удивлены многими положениями внутренних пожарных инструкций ТЦ, недоумевали: из каких же соображений и, руководствуясь чем, эти правила вообще были составлены.

Ну и конечно, каждое из несоответствий данных положений ТЦ карается штрафом. Не знаю как на периферии, но в Москве все исчисляется в долларовом эквиваленте:  минимальный штраф 100 $. И при условии, что

при открытии заведения, проходит проверка помещения, по результатам которой управляющая компания ТЦ должна дать добро на ввод в эксплуатацию помещения. А дальше начинаются хронические проверки, при которых открываются все новые и новые несоответствия, иногда противоречащие друг другу 🙂 

Договор аренды — особая статья расходов

При составлении договора аренды помещения юристы ТЦ просто «творят чудеса», ограничивая всячески в правах арендаторов и раздувая до невозможности их обязанности.

Чего мне только не приходилось видеть …Пункты, по которым арендодатель имеет право контролировать меню арендатора. Или … если арендодателю поступит предложение об аренде одного из помещений ТЦ под размещение кафе, то он имеет право запретить Вам торговать кофе 🙂

Или… если кому-то из администрации не понравилось что-то в меню, то могут настойчиво попросить это убрать.

В этой связи невольно возникает вопрос: а зачем Вам вообще нужны арендаторы в торговом центре? 

Расторжение в одностороннем порядке 

Пункты, которые регулируют расторжение договора в одностороннем порядке – это вообще отдельная тема для разговора!

Стандартный договор аренды, как правило, составляется юристами ТЦ так, чтобы за торговым центром оставалось право «попросить арендатора» практически в любой момент. А оснований для этого — миллион: нарушение внутренних положений 3 раза за какой-либо период времени, падение общего оборота в течении 3-х месяцев и т.д.

Много раз смотрел помещения в торговых центрах, в которых прежде работали другие заведения общепита, полностью укомплектованные. Так вот бывшие арендаторы, — подчеркивает Николай СТУКАЛОВ, — оставляют в них все в счет долгов, которые очень легко и просто искусственно создаются. 

Дополнительное соглашение  — как повод для выселения 

Например, владельцу общепита в торговом центре предлагают подписать договор аренды с высокой арендной платой, естественно в у.е., под предлогом того, что это нужно для доказательств центральному офису эффективности работы управляющей администрации ТЦ и вообще это общие условия, но с оговоркой, что они готовы на неопределенное время, заключать доп соглашения с существенным понижением арендной ставки, рассчитанные на один квартал, с дальнейшей пролангацией!

И все прекрасно месяц, квартал, год…. Но наступает момент, когда подходит срок продлять это доп соглашение. Собственник заведения общепита подписывает этот договор, а дальше администрация ТЦ начинает тянуть время, ссылаясь на то, что генеральный директор торгового центра, который должен его подписать находится в отпуске. Потом решение об одобрении условий доп соглашения поступает на  рассмотрение в центральный офис (а раньше это не нужно было), причем непонятно кто конкретно его рассматривает. Арендатора кормят обещаниями «скоро, мол, все подпишут, не волнуйтесь», хотя есть о чем волноваться, так как срок льготного пребывания у арендатора закончился еще 2 месяца назад.

А затем следует уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке — сразу находится целый ряд причин, с чем это связанно (см. вначале). И владельца заведения предъявляют долг, рассчитанный по полной стоимости аренды, который ему предлагают погасить за счет неотделимых улучшений, которые произведены арендатором в процессе ремонта, оборудования и мебели.

Без правил конкуренции: сегодня якорный арендатор торгового центра, а завтра — никто

Сталкивался много раз с тем моментом, когда торговые центры предоставляли информацию о намерении на своих площадях открыть определенное количество мест общественного питания, с разбивкой на форматы заведений, но на деле очень быстро меняли свою политику. В итоге владелец общепита в торговом центре однажды утром просыпался в окружении десятка заведений его же типажа, что, естественно, пагубно влияло на выручку заведения. 

Безусловно, в такой ситуации нужно очень быстро перестраиваться, что опять же требует дополнительных затрат. Можно ли заранее предвидеть и подготовиться к такому повороту событий? Подготовиться можно, но предотвратить практически невозможно, потому что арендатор (если только владелец общепита в торговом центре не находится в каких-то особых отношениях с собственником или управляющим центра) не может влиять на решение арендодателя. 

От редакции портала «Бизнес в Москве»

О чем следует помнить, решая открыть общепит в торговом центре на правах арендатора, рассказал Николай СТУКАЛОВ, управляющий сетью ресторанов в Москве, консультант по вопросам открытия и ведения ресторанного бизнеса.

Если Вам нужна консультация, совет, просто хотите задать вопрос Николаю СТУКАЛОВУ — отправьте сообщение на e-mail:stukalov091@gmail.com  

Также будем Вам признательны, уважаемый читатель, если Вы оставите свой отзыв — понравилась ли Вам публикация и о чем еще Вы хотели бы узнать, занимаясь или еще планируя заняться бизнесом в Москве.  

А У ВАС ЕСТЬ МНЕНИЕ?

Please enter your comment!
Please enter your name here